Hypothèque au Canada : nuances, erreurs, conseils

La plupart des personnes que je connais ont acheté une maison peu de temps après avoir déménagé au Canada. Je parlerai des conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire, des chiffres spécifiques et de mon expérience d'achat de deux maisons.

Ma famille et moi vivions dans la banlieue de Montréal et avons vendu notre maison avec piscine en 2020 pour plus de 500 000 CAD.

Hypothèque

Au Canada, le crédit en général est très répandu, et de nombreux Canadiens ont des hypothèques, des contrats de location de voiture, des téléphones à crédit, et bien d'autres choses encore. Ce n'est ni mauvais ni bon, car les intérêts sur les prêts sont généralement bas — je vous dirai ce qu'ils sont plus tard.

Vous devez effectuer des paiements hypothécaires à certains intervalles : chaque semaine, toutes les deux semaines, une fois par mois, etc. Vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire lentement sur 25 ou parfois 30 ans. C'est ce qu'on appelle la période d'amortissement. Les personnes qui louent un logement remboursent en fait le prêt aux propriétaires. Et les propriétaires, après ces mêmes 25 ans, peuvent vendre leur maison pour un million de dollars ou plus. Les locataires se retrouvent alors sans rien. Ils seront obligés de continuer à dépenser pour le loyer.

Le problème est que tout le monde ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire. De nombreux facteurs influencent cette situation. Le plus négatif est l'adéquation entre les revenus et les dépenses, d'une part, et la valeur du logement que vous souhaitez acheter, d'autre part. Je ne m'étendrai pas sur ce point, mais si cela vous intéresse, lisez notre article qui explique en détail comment tout calculer. Si vous n'avez pas d'emploi, vous n'obtiendrez pas de crédit. Si vous êtes indépendant, pour une raison ou une autre, de nombreuses banques considèrent cela comme un facteur négatif, et votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire s'en trouve diminuée.

Acompte

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous devez verser un acompte. Son montant dépend de la valeur du logement et varie généralement entre 5 et 20 %. Les nouveaux immigrants sans antécédents de crédit peuvent obtenir un prêt hypothécaire avec un acompte de 35 %. C'est ce que nous avons fait, car Ivanna étudiait à l'université et j'étais travailleur indépendant. D'ailleurs, je vous ai déjà parlé de la nécessité d'avoir de bons antécédents en matière de crédit.

Si l'acompte est inférieur à 20 % de la valeur de votre maison ou de votre appartement, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire. Mais le prêteur peut exiger que vous souscriviez une assurance même si vous disposez d'un acompte de 20 %. C'est généralement le cas si vous êtes travailleur indépendant ou si vous avez de mauvais antécédents en matière de crédit. Si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, l'assurance ne vous remboursera pas, mais remboursera la banque qui a accordé le prêt hypothécaire.

Périodes d'amortissement

La période de prêt ou d'amortissement est divisée en plusieurs parties. Elle peut être d'un an, de deux ans, de cinq ans, etc. En général, les gens choisissent cinq ans et le type de taux d'intérêt : fixe ou variable. À l'origine, pour notre première maison, l'amortissement était de 30 ans et le taux était fixe pour les deux premières années. Au bout de deux ans, j'ai renégocié le contrat et j'ai choisi un taux variable pour, disons, cinq ans. Permettez-moi d'expliquer en détail la différence entre un taux fixe et un taux variable, il y a des différences très importantes.

Taux fixes et variables

Avec une hypothèque à taux fixe, votre taux reste le même pendant toute la période. Cette hypothèque vous donne un sentiment de sécurité : Vous savez exactement quels seront vos paiements jusqu'à l'échéance du contrat.

Le taux d'intérêt variable est conditionnellement lié au taux directeur de la Banque du Canada et peut fluctuer tout au long du contrat. Si vous êtes un joueur, vous pouvez à la fois gagner et perdre. Le temps a montré que de nombreuses personnes perdent parce qu'elles ne prêtent attention qu'au taux actuel, mais n'analysent pas les chiffres historiques et ne comprennent pas le fonctionnement du système bancaire canadien.

Voici quelques exemples pour y voir plus clair. La deuxième maison que nous habitons actuellement est amortie sur 25 ans, mais le taux est fixe et plafonné à 5 ans. Jusqu'en 2025, le taux hypothécaire est de 2,99 %. Si vous voulez contracter un prêt hypothécaire maintenant, vous ne l'obtiendrez pas, car en mars 2023, le taux du marché dans les grandes banques canadiennes se situera aux alentours de 5 %. Pendant la pandémie, les taux d'intérêt hypothécaires ont beaucoup baissé et se situaient autour de 2 %. De nombreuses personnes ont profité de la situation et ont contracté des prêts à taux variable. Aujourd'hui, en mars 2023, le taux d'intérêt d'une grande banque est d'environ 6,25 %.

Quelle pourrait être la différence d'argent en fonction du taux d'intérêt si, par exemple, vous achetiez une maison à crédit d'une valeur de 600 000 CAD et versiez un acompte de 20 %, soit 120 000 CAD ? C'est-à-dire que vous avez emprunté 480 000 CAD. Pendant la pandémie, avec un taux de 2 %, vous paieriez 2 033 CAD par mois, avec un taux de 2,99 % comme c'est le cas actuellement, ce serait 2 269 CAD, mais avec un taux de 6,25 %, ce serait 3 141 CAD.

Comme vous pouvez le constater, payer environ 1 000 CAD de trop par mois représente beaucoup d'argent, ce qui explique pourquoi il y a tant de mécontents au Canada qui se plaignent que la vie ici est devenue chère. Certains d'entre eux passeront d'un taux d'intérêt variable à un taux d'intérêt fixe parce qu'ils doivent payer moins cher. Mais s'ils le font, ils seront probablement perdants. En effet, historiquement, le taux directeur de la banque n'a cessé d'augmenter et de diminuer, et l'on s'attend maintenant à ce qu'il redescende. Je peux me tromper, mais le temps nous le dira.

Rupture du contrat hypothécaire

Lorsque nous avons déménagé au Canada, nous n'avons pas brûlé les ponts et avons laissé l'appartement à la maison. Je ne sais pas combien il vaut, mais vous pourriez éventuellement avoir l'idée de rembourser le prêt plus tôt. Ou bien une autre banque vous offrira un meilleur taux d'intérêt. Cependant, vous ne pourrez pas verser d'acompte ni résilier le contrat. Vous devrez payer une pénalité, qui peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Si vous avez un taux d'intérêt fixe, la pénalité sera plus élevée que s'il était variable. Vous devez le savoir avant de contracter un prêt hypothécaire et de choisir une période d'amortissement. Par exemple, si vous prévoyez d'acheter une maison, d'y vivre pendant 3 ans, puis de déménager dans une autre province comme nous l'avons fait, vous ne devriez pas choisir une période d'amortissement de 5 ans avec un taux d'intérêt fixe.

Lorsque nous vivions au Québec, j'aimais tout, sauf le français. Après la période d'amortissement de deux ans, j'ai donc changé le taux d'intérêt pour un taux variable. Cela nous a permis de vendre notre maison et de clôturer l'hypothèque avec une petite pénalité. Et la maison à Ottawa était déjà sous un nouveau contrat.

Le processus d'achat d'un nouveau logement et le choix d'une banque

Je me souviens maintenant de la difficulté de tout cela. Tout d'abord, il y avait la pandémie et la police se tenait à la frontière entre les provinces et ne laissait entrer personne sans raison valable. Deuxièmement, presque toutes les institutions étaient fermées en raison de la quarantaine. Et troisièmement, on ne savait pas du tout ce qu'il adviendrait des prix de l'immobilier. Notre agent immobilier a d'abord craint que l'acheteur de notre ancienne maison ne se retire de la transaction, puis nous avons eu peur que le vendeur de la nouvelle maison ne change d'avis. Mais tout s'est bien terminé.

Si vous ne voulez pas payer de pénalités, mais que vous voulez quand même rembourser le prêt rapidement, ma banque offre la possibilité d'ajouter jusqu'à 10 % du montant de l'hypothèque une fois par an, et d'effectuer un double paiement par mois. J'ai constaté qu'il n'y a pas vraiment d'avantage à rembourser le prêt hypothécaire avant terme. Surtout lorsque les intérêts sont faibles. Un exemple simple : je payais environ 2 % d'intérêts sur ma première maison et l'inflation était d'environ 3 %. Aujourd'hui, l'inflation au Canada est d'environ 6 %.

Le système bancaire canadien est considéré comme l'un des plus sûrs au monde. Le Canada est dominé par les six grandes banques : TD Bank, RBC, Banque de Montréal, Banque de Nouvelle-Écosse, CIBC et Banque nationale du Canada. J'ai des comptes dans trois banques différentes et je leur fais vraiment confiance. J'ai également contracté des prêts auprès des six grandes banques.

Mais il existe aussi des institutions commerciales plus petites où vous pouvez contracter un prêt hypothécaire, à un taux d'intérêt plus bas et avec des conditions de rupture de contrat plus favorables. Par exemple, le taux fixe à 5 ans est proposé à 4,44 %, tandis que le taux variable est de 5,55 %.

Petit acompte

J'ai promis de vous dire combien vous paieriez sur votre hypothèque si vous payiez moins de 20 %. Disons que la maison vaut la même chose, 600 000 CAD, mais que vous ne disposez que de 10 %, soit 60 000 CAD. Je suis sûr que si vous avez déménagé au Canada avec des économies ou si les deux conjoints travaillent, vous pouvez mettre ce montant de côté en quelques années grâce à vos économies.

Si l'on arrondit le taux hypothécaire à 5 %, la mensualité s'élève à 3 238 CAD, le montant le plus élevé de l'article. Nous pouvons en conclure qu'un petit versement augmente les mensualités et que le coût supplémentaire est imputé à l'assurance.

D'autre part, si vous louez une maison équivalente qui coûte 600 000 CAD, je suis sûr que vous paierez beaucoup plus que 3 000 CAD. Bien sûr, si vous ajoutez l'assurance habitation ou copropriété, les taxes municipales, le gaz, l'eau, l'électricité au paiement de l'hypothèque, les 3 238 CAD se transformeront en 4 000 CAD ou même plus. Nous avons un article comparant l'achat d'une maison à crédit et la location, assurez-vous de le lire pour comprendre la question.

Comment trouver les meilleures conditions de prêt hypothécaire

Nous avons acheté notre première maison à crédit, sans vraiment comprendre comment tout cela fonctionnait. Notre agent nous a simplement donné le contact d'un directeur de banque qui parlait notre langue maternelle et s'est occupé de tout pour nous. Toutes les grandes banques ont à peu près les mêmes conditions, mais l'inconvénient est que la première chose à laquelle elles prêtent attention est le montant du paiement. Je ne me souviens pas qu'on m'ait parlé des conditions de rupture du contrat. Et c'est important.

Si j'achetais aujourd'hui ma première maison au Canada, je m'adresserais probablement à un courtier hypothécaire indépendant. Il s'agit d'une personne qui travaille avec des dizaines de banques et d'institutions financières. Vous pouvez ainsi obtenir une solution personnalisée pour votre situation. Notez que le remboursement du prêt, si vous vous adressez à un courtier hypothécaire, ne vous coûtera pas plus cher. C'est ainsi que fonctionne en tout le système canadien.

Par exemple, nous sommes les agents de plusieurs écoles de langues et de nombreuses universités et collèges à travers le Canada. Si vous vous inscrivez par notre intermédiaire à des cours de langue ou à des programmes d'études, vous bénéficierez souvent d'une réduction ou d'une bourse, ainsi que d'une assistance en cas de problèmes éventuels.