L'achat de logement au Canada pour les étrangers

Beaucoup de personnes qui déménagent au Canada envisagent d'acheter leur propre logement. Cependant, il est parfois difficile de savoir si c'est plus avantageux que la location, si un étranger peut obtenir un prêt hypothécaire et quelles sont les offres actuelles sur le marché immobilier canadien.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Canada ?

Jusqu'en 2023, tout le monde pouvait acheter un bien immobilier au Canada. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, une loi est entrée en vigueur qui limite considérablement l'achat de biens résidentiels par des étrangers dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) et les agglomérations de recensement (AR).

Cette loi a été adoptée en réponse à la crise du logement et à la forte pression sur le marché immobilier, dans le but de rendre le logement plus accessible aux Canadiens.

La loi "interdisant l'achat de biens résidentiels par des non-Canadiens" peut sembler effrayante par son titre, mais rassurez-vous, elle comporte de nombreuses exceptions et il est toujours possible d'acheter un logement au Canada sans être citoyen.

La loi ne s'applique pas aux catégories suivantes d'étrangers :

• Les résidents permanents du Canada ;
• Les citoyens américains (exclus grâce à l'ACEUM) ;
• Les membres des consulats et diplomates résidant en permanence au Canada ;
• Les conjoints ou partenaires de fait d'un résident permanent du Canada ;
• Les étudiants étrangers ayant étudié au moins 2 ans au cours des 5 dernières années au Canada (limite de 500 000 $ CAD pour l'achat, prêt autorisé) ;
• Les travailleurs étrangers avec permis de travail ayant travaillé au moins 183 jours au cours des 4 dernières années au Canada et ayant déclaré leurs impôts (limite de 500 000 $ CAD) ;
• Les résidents temporaires ayant le statut de réfugié ;
• Les acheteurs de biens situés hors des RMR ou AR ;
• Les acheteurs de terrains non bâtis zonés résidentiels, situés hors des RMR ou AR.

Ainsi, les étrangers peuvent toujours acheter un logement au Canada, mais ils doivent répondre à certaines conditions conformément à cette loi. De plus, l'interdiction ne concerne pas certaines catégories de logements : la loi ne s'applique pas aux biens résidentiels situés en dehors des RMR et AR, ni aux terrains vacants destinés à l'habitation dans ces mêmes zones. Il est important de comprendre que la décision dépend de la classification statistique de la région par Statistique Canada, et non simplement de la taille de la localité.

Il est important de noter que la loi limitant l'achat de biens résidentiels par des étrangers a été introduite de manière temporaire. Sa durée initiale devait s'achever deux ans après son entrée en vigueur, mais en février 2024, elle a été officiellement prolongée jusqu'au 1er janvier 2027.

En raison de cette nouvelle loi, il est conseillé d'étudier attentivement tous les détails du bien souhaité et de consulter un agent immobilier.

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Les immigrants récemment arrivés au Canada se demandent souvent : qu'est-ce qui est plus avantageux — contracter un prêt et payer une hypothèque pendant 10 à 25 ans ou louer un logement et payer un loyer chaque mois ?

En général, les Canadiens aiment être propriétaires de leur logement. Pendant de nombreuses années, la majorité des Canadiens préféraient acheter des maisons ou des appartements, et actuellement, deux tiers des résidents canadiens sont propriétaires de leur bien immobilier. Cependant, la croissance du nombre de ménages locataires au cours des 10 dernières années a été de 21,5%, dépassant la croissance du nombre de ménages propriétaires de 8,4%.

Bien sûr, il y a des avantages et des inconvénients à louer ou à acheter un logement au Canada.

Avantages de l'achat d'un logement au Canada :

• Le logement que vous achetez devient votre propriété légale. En remboursant l'hypothèque, vous acquérez un capital immobilier qui peut être utile à l'avenir pour vous et votre famille.
• Posséder son propre logement assure stabilité et sécurité, à condition de payer l'hypothèque et les taxes foncières à temps.
• L'achat d'une maison vous donne la liberté de la décorer et de l'adapter selon vos besoins.
• En tant que propriétaire, vous décidez du sort du bien, y compris sa vente, alors que les locataires peuvent être contraints de quitter si le propriétaire décide de vendre.

Inconvénients de l'achat d'un logement au Canada :

• L'entretien et la rénovation de la maison sont entièrement à votre charge.
• Si vous souhaitez déménager, cela peut être plus compliqué qu'en location.
• Des facteurs incontrôlables, comme des taux d'intérêt élevés, peuvent affecter la valeur du bien ou compliquer les paiements hypothécaires.
• Les propriétaires doivent généralement payer des taxes foncières, qui peuvent augmenter avec la valeur du bien.
• Bien que la valeur immobilière puisse augmenter, elle peut aussi baisser.

Le prix est également un facteur important dans le choix entre l'achat et la location.

Le prix moyen d'une maison au Canada est de 691 643 $ CAD (en juin 2025). Pour les résidents canadiens, l'apport initial minimum peut être de 5% (34 582 $ CAD), mais pour les étrangers, il est souvent de 35% (242 075 $ CAD) ou plus. Avec un amortissement sur 25 ans et un taux fixe de 4% pour les 5 premières années, le paiement hypothécaire mensuel pour un résident serait d'environ 3 496 $ CAD (en raison d'un prêt plus important), et pour un étranger avec un apport de 35%, environ 2 427 $ CAD. Ces montants n'incluent que le capital et les intérêts, sans compter les taxes foncières et l'assurance, qui peuvent ajouter 400-800 $ CAD par mois.

Le coût moyen de la location d'un logement (appartements et maisons confondus) au Canada est de 2 315 $ CAD. Une maison individuelle coûtera significativement plus cher, surtout dans les grandes villes. En moyenne, la location est moins chère que les paiements hypothécaires, mais dans certaines régions ou avec des taux d'intérêt bas, l'hypothèque peut être plus avantageuse. Il faut garder à l'esprit que le logement loué ne deviendra pas votre propriété. Alors que le remboursement d'une hypothèque prend 25 ans, une location à long terme peut s'étendre sur plusieurs décennies. Il est important de noter que la propriété implique des coûts supplémentaires d'entretien, de réparation, de taxes et d'assurance, qui sont à la charge du propriétaire en cas de location.

Si vous n'êtes pas encore prêt à franchir le pas de l'achat et préférez louer un appartement ou une maison, nous vous recommandons de lire sur ce qu'il faut savoir pour une location à long terme au Canada.

Prix des logements au Canada

Quelle que soit votre décision — location ou achat — gardez à l'esprit que le Canada est un grand pays et que les prix de l'immobilier peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre et d'une province à l'autre.

Parmi les grandes villes canadiennes, Winnipeg dans le Manitoba est la moins chère pour le logement. Le prix moyen d'un logement y est de 375 390 $CAD. Viennent ensuite deux grandes villes de l'Alberta — Edmonton et Calgary — avec des prix attractifs de 420 959 $CAD et 596 193 $CAD respectivement. Montréal, la capitale du Québec, se situe dans la même gamme de prix avec une moyenne de 595 132 $CAD.

Le marché immobilier le plus cher se trouve à Vancouver (Colombie-Britannique) où le prix moyen d'une maison est de 1 318 687 $CAD. Toronto (Ontario) suit avec un prix moyen de 1 121 615 $CAD. Dans d'autres grandes villes de l'Ontario, les prix peuvent être deux fois moins élevés : 682 078 $CAD à Ottawa et 646 155 $CAD à London.

Les villes moins importantes du Canada offrent généralement des prix nettement inférieurs.

Prix moyen du logement par province :

• Colombie-Britannique — 1 020 000 $CAD
• Ontario — 889 033 $CAD
• Alberta — 497 473 $CAD
• Québec — 490 230 $CAD
• Nouvelle-Écosse — 443 771 $CAD
• Île-du-Prince-Édouard — 376 429 $CAD
• Manitoba — 362 535 $CAD
• Nouveau-Brunswick — 320 344 $CAD
• Saskatchewan — 305 490 $CAD
• Terre-Neuve-et-Labrador — 299 032 $CAD

Types de logements au Canada

Il existe plusieurs types de logements au Canada, qui diffèrent par leur forme, leur taille et leur prix.

• Les condominiums (ou "condos") sont courants dans les immeubles, allant des petits complexes aux grandes tours. Les propriétaires ne possèdent que leur appartement et paient des frais mensuels pour l'entretien des parties communes.
• Les maisons en rangée sont des logements mitoyens avec leur propre entrée.
• Les maisons individuelles sont séparées et ont généralement leur propre terrain. Les propriétaires sont responsables de tout l'entretien. C'est souvent le type de logement le plus cher, mais qui offre le plus d'espace et de liberté.
• Les duplex et triplex sont des maisons divisées en deux ou trois logements distincts, avec des entrées séparées.

Maison ou appartement ?

Les appartements sont généralement situés près du centre-ville, proches des bureaux et des loisirs. Ils demandent moins d'entretien, avec souvent des frais mensuels fixes.

Les maisons individuelles sont plutôt en périphérie, ce qui implique plus de temps de trajet. Elles demandent plus d'entretien et sont plus chères, mais offrent plus d'espace et d'intimité. Elles conviennent mieux aux familles nombreuses.

Les appartements sont populaires auprès des jeunes sans enfants et des couples âgés qui cherchent à réduire l'entretien.

Prêts hypothécaires au Canada

Toute personne ayant des revenus suffisants et un bon crédit peut demander un prêt hypothécaire au Canada.

La mise de fonds minimale est généralement de 5% à 20%, mais peut monter à 35-50% pour les non-résidents. Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20%.

Les durées de prêt vont de 6 mois à 5 ans, renouvelables jusqu'à 25 ans. Les taux peuvent être variables ou fixes, avec des moyennes actuelles de 3,8-4,5% pour les taux fixes et 3,9-4,2% pour les taux variables. Vous pouvez comparer les taux sur Ratehub.ca.

Pour demander un prêt, il faut fournir une preuve d'identité, de revenus, des informations financières et les détails du bien immobilier. Les non-résidents peuvent avoir des exigences supplémentaires.

• Pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada, il faut ouvrir un compte dans une banque canadienne.
• Votre mise de fonds ne peut pas être un cadeau, et vous devez fournir une preuve des fonds 90 jours avant le financement.
• Une mise de fonds de 35% de la valeur du bien est requise (20% pour les résidents américains).
• Preuve de revenu : un bulletin de paie récent et une lettre de votre employeur actuel confirmant votre ancienneté, votre salaire annuel avec bonus et que vous n'êtes pas en période d'essai.
• Preuve d'historique de crédit : si le bureau de crédit canadien n'est pas disponible, un bureau de crédit international ou une lettre de recommandation de votre banque actuelle sera nécessaire.
• Disponibilité des fonds : certains prêteurs peuvent exiger que l'équivalent d'un an de paiements hypothécaires soit conservé sur un compte bancaire canadien avant d'approuver la demande.

Il peut y avoir des différences de fiscalité entre non-résidents et résidents. Par exemple, en Ontario, certaines villes imposent une taxe aux non-résidents lors de l'achat d'une maison, généralement un pourcentage du prix total. Cette taxe ne s'applique pas aux citoyens canadiens, même s'ils ne sont pas résidents.

Frais de logement

Si vous louez, vous payez les services publics séparément ou ils sont inclus dans votre loyer mensuel. Si vous êtes propriétaire, vous êtes responsable des factures de services publics, de l'impôt foncier annuel et de l'assurance.

L'impôt foncier annuel au Canada varie entre 0,5% et 2,5% de la valeur estimée, selon la municipalité.

Vancouver a une taxe sur les logements vacants de 3% de la valeur imposable pour les propriétés inoccupées plus de six mois par an. Toronto a une taxe similaire de 1% à 3%. Ces taxes s'appliquent quelle que soit la nationalité du propriétaire. Tous les propriétaires doivent faire une déclaration, même s'ils ne sont pas tenus de payer ces taxes.

Les factures de services publics au Canada sont en moyenne de 389 CAD par mois, principalement pour l'électricité. Le chauffage et la cuisine sont généralement électriques, bien que certaines régions utilisent le gaz.

Factures mensuelles moyennes par province :

• Québec — 323,96 CAD
• Ontario — 339,49 CAD
• Alberta — 266,41 CAD
• Colombie-Britannique — 572 CAD
• Manitoba — 382,4 CAD
• Saskatchewan — 467,75 CAD
• Île-du-Prince-Édouard — 382,95 CAD
• Nouveau-Brunswick — 344 CAD
• Nouvelle-Écosse — 420 CAD

L'assurance coûte environ 960 CAD par an aux propriétaires.

Comment acheter un logement au Canada

Pour acheter une maison au Canada, suivez ces étapes :

1. Transférez l'argent dans une banque canadienne. La vérification de l'origine des fonds peut prendre jusqu'à deux semaines, donc faites-le à l'avance.

2. Choisissez une maison. Vous pouvez engager un agent immobilier ou chercher vous-même sur des sites comme :

• www.realtor.ca
• www.kijiji.ca
• www.point2homes.com
• www.zoocasa.com

3. Préparez une offre d'achat. Un dépôt de 5-10% est généralement requis.

4. Demandez un prêt hypothécaire si nécessaire.

5. Faites faire une vérification juridique du bien.

6. Faites faire une inspection technique (facultatif).

7. Finalisez la transaction.

8. Enregistrez le titre de propriété.

Frais associés à l'achat d'un logement

L'acheteur doit payer :

• Taxe de transfert de propriété provinciale (0,5-2%)
• TPS (5%) et TVP (0-10%) pour les nouvelles propriétés
• Taxe sur la spéculation pour les non-résidents (25% en Ontario, 20% dans certaines régions de Colombie-Britannique)
• Frais d'avocat (0,5-1%, minimum 500 CAD plus TPS)
• Assurance de titre (quelques centaines de dollars)
• Frais de certificat d'estoppel (10 CAD pour les condos, sauf au Québec)

Il est recommandé de consulter des professionnels pour éviter les problèmes lors de l'achat. Les services d'un agent immobilier sont généralement gratuits pour les acheteurs, la commission étant payée par le vendeur.