Test de résistance pour l'hypothèque au Canada

L'achat d'un logement est l'un des principaux objectifs pour de nombreux Canadiens après avoir terminé leurs études et commencé à travailler. Posséder une maison est considéré comme une partie importante du "rêve canadien". Cependant, en plus d'économiser pour la mise de fonds, il y a un autre aspect important que tous les acheteurs ne connaissent pas — le test de résistance hypothécaire.

Dans le contexte des changements importants dans la réglementation hypothécaire survenus en 2024-2025, le test de résistance s'est retrouvé au centre des débats publics. L'abolition des exigences du test de résistance pour certaines catégories d'emprunteurs en novembre 2024 et l'introduction de nouvelles restrictions sur le ratio prêt-revenu (LTI) au début de 2025 marquent le début d'une réforme majeure du système de crédit hypothécaire. Les décisions que le BSIF prendra en 2026 pourraient changer radicalement les règles du jeu pour tous les acteurs du marché immobilier.

Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire ?

Le test de résistance hypothécaire au Canada est un outil qui permet d'évaluer si un emprunteur pourra continuer à rembourser son hypothèque en cas de difficultés financières, de perte d'emploi ou d'augmentation des taux d'intérêt. Ce test est obligatoire avant l'approbation d'une hypothèque et aide à réduire les risques tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs.

L'essence du test de résistance est que les banques puissent évaluer à quel point un emprunteur est résistant aux fluctuations possibles des taux d'intérêt. Pour réussir le test, il faut prouver que l'emprunteur est capable de payer l'hypothèque au taux de 5,25 % ou à son taux contractuel plus 2 %, selon le plus élevé des deux.

Par exemple, si votre taux contractuel est de 3,5 %, vous serez testé au taux de 5,5 % (3,5 % + 2 %). Mais si le taux contractuel est de 4,5 %, alors le test se fera à 6,5 % (4,5 % + 2 %), car c'est plus élevé que le seuil minimum de 5,25 %. Il est important de comprendre que ce taux de qualification n'est utilisé que pour évaluer votre capacité de paiement, et non pour calculer les paiements réels.

Pour déterminer si vous pouvez passer le test de résistance et obtenir une hypothèque pour un logement, utilisez l'outil de calcul hypothécaire (Mortgage Qualifier Tool) du site officiel de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Cette calculatrice vous aidera à évaluer si vos revenus et dépenses répondent aux exigences pour obtenir une hypothèque.

Impact du test de résistance sur le marché immobilier

L'introduction du test de résistance a considérablement réduit le pouvoir d'achat de nombreux acheteurs potentiels de logements au Canada. En raison de l'évaluation à un taux plus élevé, de nombreux emprunteurs peuvent obtenir un montant de crédit inférieur. Par exemple, si auparavant on pouvait obtenir une hypothèque de 750 000 dollars à un taux fixe de 2,75 % sur 25 ans, avec une qualification au taux de 5,25 %, le montant maximal du crédit peut diminuer d'environ 20 %, ce qui réduit considérablement la somme disponible.

Cependant, depuis le 21 novembre 2024, des changements importants ont eu lieu dans les règles. Le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières) a aboli l'exigence du taux de qualification minimum (MQR) pour les "straight switches" — les transferts d'hypothèques non assurées entre prêteurs réglementés au fédéral. Cette exemption ne s'applique que si des conditions strictes sont respectées : le montant du prêt n'augmente pas, la période d'amortissement reste la même ou diminue, et les autres conditions du contrat ne changent pas. Cela a simplifié le processus de changement de prêteur pour les propriétaires avec une mise de fonds de 20 % ou plus qui cherchent de meilleurs taux d'intérêt.

Termes clés : ce qu'il faut savoir

Pour comprendre les règles du crédit hypothécaire, il est utile de connaître les termes de base :

• MQR (Minimum Qualifying Rate) — taux de qualification minimum utilisé pour le test de résistance. En octobre 2025, c'est 5,25 % ou le taux contractuel plus 2 %, selon le plus élevé. Le MQR est établi et périodiquement révisé par le BSIF selon les conditions économiques et peut être modifié à l'avenir.
• LTI (Loan-to-Income) — ratio du montant du prêt au revenu annuel de l'emprunteur. Par exemple, si votre hypothèque est de 450 000 dollars et votre revenu annuel de 100 000, votre LTI est de 4,5.
• Hypothèque non assurée — crédit avec une mise de fonds de 20 % ou plus, qui ne nécessite pas d'assurance hypothécaire obligatoire par la SCHL ou d'autres compagnies d'assurance.
• Hypothèque assurée — crédit avec une mise de fonds de moins de 20 %, qui nécessite une assurance contre le défaut.
• Straight switch — transfert d'hypothèque vers un nouveau prêteur sans changer le montant du prêt, la période d'amortissement ou d'autres conditions clés.
• Amortissement — durée totale prévue pour rembourser complètement l'hypothèque (généralement 25 ou 30 ans).

Exceptions et alternatives

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Il existe des coopératives de crédit et d'autres prêteurs qui peuvent accorder un prêt sans avoir besoin de passer le test de résistance. Comme de nombreuses coopératives de crédit sont réglementées provincialement plutôt que fédéralement, elles ne sont pas soumises aux exigences du BSIF d'appliquer le test de résistance. Cependant, avant de s'adresser à ces organisations, il faut considérer plusieurs points importants.

• L'absence de test de résistance permet d'obtenir un crédit plus important que par les banques fédérales. Cela peut être particulièrement utile pour ceux qui ne peuvent pas passer le test de résistance mais souhaitent quand même acheter un logement.
• Cependant, il faut se rappeler que ces prêteurs peuvent offrir des taux d'intérêt plus élevés — la différence est généralement de 0,5 % à 1 % par rapport aux grandes banques. Les conditions de crédit dans ces organisations peuvent être moins flexibles, et la protection des emprunteurs moins fiable.
• De plus, ces prêteurs peuvent être moins protégés par les garanties gouvernementales en cas de problèmes économiques, ce qui augmente les risques pour les emprunteurs.
• Les prêteurs alternatifs et privés peuvent aussi offrir du financement sans test de résistance, mais leurs taux d'intérêt sont souvent beaucoup plus élevés — parfois jusqu'à 8-10 % par an.

C'est pourquoi de nombreux emprunteurs choisissent quand même les banques fédérales, malgré la nécessité de passer le test de résistance, pour obtenir des conditions de crédit plus stables et fiables avec des taux d'intérêt plus bas.

Débats sur la nécessité du test de résistance et le nouveau système LTI

Le test de résistance aide à réduire la probabilité de défauts sur les crédits hypothécaires et diminue les risques pour les prêteurs. Cependant, il complique le processus d'achat de logement pour de nombreux Canadiens. En 2025, la question de l'avenir du test de résistance est devenue particulièrement pertinente.

Depuis le début du premier trimestre 2025, le BSIF a introduit un nouveau mécanisme de contrôle des risques au niveau des portefeuilles bancaires — les restrictions sur le ratio prêt-revenu (limites LTI). Selon ces règles, les banques fédérales sont limitées dans le nombre de nouvelles hypothèques non assurées dépassant 4,5 fois le revenu brut annuel de l'emprunteur. Il est important de comprendre : cette restriction s'applique au portefeuille de chaque banque dans son ensemble, et non aux emprunteurs individuels directement.

Chaque banque a reçu une limite individuelle sur la part de ces prêts à haut risque dans son portefeuille — généralement de 15 % à 25 % des nouvelles émissions d'hypothèques non assurées par trimestre. La limite spécifique pour chaque institution financière est déterminée par le BSIF selon sa taille, son profil de risque et ses performances historiques de crédit. Les banques doivent faire rapport trimestriellement au BSIF sur le respect des limites établies.

En pratique, cela signifie que si une banque a déjà accordé suffisamment d'hypothèques avec un LTI élevé dans le trimestre en cours, elle peut refuser les emprunteurs suivants avec des indicateurs similaires ou leur proposer des conditions moins avantageuses, même s'ils réussissent techniquement le test de résistance.

L'OSFI a officiellement déclaré qu'il évaluerait l'efficacité du système de limites LTI au moins jusqu'en janvier 2026, après quoi il décidera si ce système peut compléter ou remplacer entièrement le test de résistance existant pour les prêts hypothécaires non assurés. L'analyse interne de l'OSFI a montré que le test de résistance n'a pas empêché l'accumulation de prêts hypothécaires avec un ratio dette-revenu très élevé — de nombreux emprunteurs ont continué à obtenir des crédits dépassant 450 % de leur revenu annuel.

Certains experts et représentants de l'industrie hypothécaire prévoient que l'abolition complète du test de résistance pour les prêts hypothécaires non assurés pourrait avoir lieu dès la fin 2025 ou le début 2026, si le système LTI prouve son efficacité. Cela correspondrait à la pratique internationale : par exemple, le Royaume-Uni est passé avec succès au système de restrictions LTI, abandonnant le test de résistance.

Arguments « pour » et « contre » le test de résistance

Les débats autour du test de résistance se poursuivent, et chaque camp a des arguments solides.

Avantages du test de résistance :

• Protection des emprunteurs contre le surendettement — le test aide à s'assurer que les gens n'empruntent pas plus qu'ils ne peuvent se permettre
• Réduction des risques systémiques pour le secteur bancaire et la stabilité financière du pays
• Prévention des défauts de paiement massifs lors d'une hausse brutale des taux d'intérêt, comme cela s'est produit en 2022-2023
• Refroidissement des marchés immobiliers surchauffés dans les grandes villes

Inconvénients et critiques du test de résistance :

• Réduction significative de l'accessibilité au logement, particulièrement pour les jeunes familles et les primo-accédants
• Déséquilibre régional : dans les provinces où les prix du logement sont plus bas, le test de résistance peut être excessivement strict
• Injustice lors de taux d'intérêt bas : quand les taux réels sont de 2-3 %, une qualification à 5,25 % semble excessive
• Le test de résistance n'a pas empêché l'accumulation de LTI élevés, comme l'a montré l'analyse de l'OSFI
• Crée des barrières artificielles pour les emprunteurs responsables avec un bon historique de crédit

Le test de résistance hypothécaire est une mesure de précaution qui protège à la fois les emprunteurs et le système financier dans son ensemble. Cependant, son impact sur l'accessibilité au logement suscite des débats dans la société, et des changements significatifs dans le système de réglementation du crédit hypothécaire sont possibles dans les années à venir.

Impact du test de résistance sur différents groupes de population

Le test de résistance a un impact différent sur divers groupes de population, ce qui est particulièrement important à considérer lors de la planification d'un achat immobilier.

• Les jeunes familles et primo-accédants font souvent face aux plus grandes difficultés pour passer le test de résistance. Les ressources financières limitées, la nécessité d'épargner pour l'acompte et les dépenses liées aux enfants compliquent la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire. Dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver, où le prix moyen d'une maison dépasse 1 million de dollars, le test de résistance exclut pratiquement de nombreux jeunes du marché. Par conséquent, beaucoup de jeunes familles sont forcées de reporter l'achat d'un logement pendant des années, de louer ou de considérer des options dans les banlieues éloignées.
• Pour les retraités, le test de résistance peut devenir un obstacle sérieux lors du refinancement hypothécaire ou de l'achat d'un nouveau logement. Les revenus limités après la retraite peuvent ne pas répondre aux exigences du test de résistance, surtout si les revenus principaux sont constitués de pensions et d'épargne. Même si un retraité possède un patrimoine immobilier considérable et a un excellent historique de crédit, un faible revenu officiel peut empêcher le refinancement. Cela peut forcer les retraités à renoncer à l'idée d'améliorer leurs conditions de logement ou à s'adresser à des prêteurs alternatifs avec des taux plus élevés.
• Les travailleurs autonomes et entrepreneurs font souvent face à des complications supplémentaires lors du passage du test de résistance. L'instabilité et la saisonnalité des revenus, la difficulté de documenter les gains compliquent le processus. Les banques peuvent exiger deux à trois ans de déclarations fiscales, des états financiers de l'entreprise et d'autres documents. Même avec un bon revenu réel, le revenu officiellement déclaré peut être plus bas en raison des déductions fiscales et des dépenses d'entreprise. Cela peut mener à la nécessité de s'adresser à des prêteurs alternatifs ou d'augmenter l'acompte.
• Les acheteurs d'immobilier d'investissement font face à des règles particulières : le revenu potentiel de location n'est généralement pris en compte que partiellement (50-80 %), ce qui réduit davantage leur capacité de qualification lors de l'application du test de résistance.

Différences régionales et particularités du marché

L'impact du test de résistance varie considérablement selon la région du Canada. Dans les provinces où les prix de l'immobilier sont élevés, comme la Colombie-Britannique et l'Ontario, le test de résistance crée les plus grandes barrières pour les acheteurs. À Vancouver et Toronto, où le prix moyen d'une maison peut dépasser 1 à 1,5 million de dollars, une famille a besoin d'un revenu annuel considérable (souvent plus de 200 mille dollars) pour passer le test de résistance.

En même temps, dans les provinces de l'Atlantique, au Québec ou dans les Prairies, où les prix du logement sont significativement plus bas, l'impact du test de résistance est moins dramatique, bien qu'encore perceptible pour les acheteurs à revenu faible et moyen.

Stratégies pour les acheteurs potentiels

Ceux qui planifient l'achat d'un logement au Canada doivent tenir compte de l'impact du test de résistance sur les possibilités d'obtenir un prêt hypothécaire et utiliser les stratégies disponibles pour augmenter leurs chances d'approbation.

Augmenter l'acompte reste l'une des stratégies les plus efficaces. Plus l'acompte est important, moins le crédit nécessaire sera élevé, ce qui réduit l'impact du test de résistance sur l'emprunteur. Si vous pouvez verser 20 % ou plus, cela évite également de payer l'assurance SCHL, ce qui réduit davantage les paiements mensuels.

Améliorer sa cote de crédit peut considérablement aider. Une cote de crédit supérieure à 700 (et de préférence 750 et plus) donne accès aux meilleurs taux d'intérêt. Payer régulièrement ses factures à temps, réduire l'utilisation des cartes de crédit (de préférence sous 30 % de la limite) et corriger les erreurs dans l'historique de crédit peuvent améliorer votre cote en quelques mois.

Réduire les dettes existantes avant de soumettre une demande de prêt hypothécaire est crucial. Les banques évaluent votre ratio ABD (amortissement brut de la dette), qui inclut toutes vos obligations de dette. Rembourser les cartes de crédit, prêts auto ou prêts étudiants peut considérablement améliorer vos indicateurs et augmenter le montant hypothécaire disponible.

Considérer une demande conjointe avec son conjoint ou partenaire combine vos revenus, ce qui peut substantiellement augmenter la capacité de qualification. Cependant, rappelez-vous que toutes les dettes des deux demandeurs sont également prises en compte.

Consulter un courtier hypothécaire peut ouvrir l'accès à un éventail plus large de prêteurs et de programmes. Les courtiers travaillent avec des dizaines de prêteurs, incluant ceux qui peuvent offrir des conditions plus flexibles pour les travailleurs autonomes, nouveaux immigrants ou personnes dans des situations non standard.

Pour ceux qui ne peuvent pas passer le test de résistance dans les banques fédérales, s'adresser aux coopératives de crédit réglementées provincialement peut être une solution. Bien que les taux d'intérêt puissent être 0,5-1 % plus élevés, elles peuvent offrir des critères d'approbation plus flexibles et même un amortissement sur 30 ans au lieu des 25 ans standard.

Les experts recommandent aux acheteurs potentiels de consulter des spécialistes hypothécaires ou des conseillers financiers pour mieux comprendre le processus et évaluer leurs possibilités dans les conditions actuelles du marché. Ceci est particulièrement pertinent en 2025, quand l'environnement réglementaire est en processus de changements significatifs.

Ce qu'il faut savoir lors du renouvellement et du changement de prêteur

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier et que vous prévoyez renouveler votre prêt hypothécaire, la situation dépend de vos actions. Lors du renouvellement avec votre prêteur actuel (renewal), le test de stress n'est pas requis — vous obtenez automatiquement le droit de renouveler votre contrat selon de nouvelles conditions.

Cependant, si vous souhaitez changer de prêteur pour obtenir un taux plus avantageux, la situation depuis le 21 novembre 2024 est devenue plus simple, mais avec des conditions. Pour les prêts hypothécaires non assurés (avec une mise de fonds de 20% ou plus), l'obligation de passer le test de stress lors d'un « straight switch » a été supprimée — c'est-à-dire lors du passage à un nouveau prêteur sans augmenter le montant du prêt et sans prolonger la période d'amortissement.

Ce changement important donne aux propriétaires plus de possibilités pour rechercher de meilleures conditions. Selon les estimations d'experts, environ 1,2 million de ménages canadiens doivent renouveler leurs taux fixes en 2025, dont beaucoup avaient contracté leur hypothèque à des taux inférieurs à 3%. La suppression du test de stress pour les « straight switches » leur permet de faire jouer la concurrence entre prêteurs, même si leur situation financière a changé.

Il est cependant important de comprendre : si vous souhaitez augmenter le montant du prêt (par exemple, pour refinancer à d'autres fins), prolonger la période d'amortissement ou modifier d'autres conditions, le test de stress s'appliquera toujours dans son intégralité.

Exemple pratique : comment le test de stress influence le pouvoir d'achat

Prenons un exemple concret. Une famille avec un revenu annuel de 100 000 dollars souhaite acheter une maison. Elle dispose d'une mise de fonds de 20% (100 000 dollars) et a besoin d'un prêt hypothécaire de 400 000 dollars. La banque propose un taux d'intérêt de 4% sur 25 ans.

Sans test de stress, leur paiement mensuel serait d'environ 2 110 dollars, ce qui avec leur revenu est tout à fait acceptable (environ 25% du revenu brut).

Cependant, avec l'application du test de stress, la banque doit vérifier s'ils peuvent se permettre les paiements au taux de 6% (4% + 2%). À ce taux, le paiement mensuel serait d'environ 2 565 dollars. Ajoutez la taxe foncière (environ 300 dollars par mois) et le chauffage (environ 150 dollars), et les dépenses totales de logement atteignent environ 3 015 dollars par mois.

Cela représente environ 36% de leur revenu mensuel brut, ce qui se situe dans les limites du ratio GDS acceptable (39%). Si la famille n'a pas d'autres dettes importantes, elle passera le test de stress. Cependant, si elle a un prêt auto de 400 dollars par mois et des paiements minimums sur cartes de crédit de 200 dollars, son ratio TDS atteint 43%, ce qui est proche du niveau maximum autorisé de 44%.

Considérons maintenant l'impact du LTI. Avec un prêt hypothécaire de 400 000 dollars et un revenu de 100 000, leur LTI est de 4,0 — en dessous du seuil de 4,5. Cependant, s'ils voulaient contracter un prêt hypothécaire de 500 000 dollars (LTI 5,0), la banque pourrait refuser ou proposer des conditions moins avantageuses si elle a déjà épuisé sa limite trimestrielle sur les prêts à haut risque.

Comment se préparer aux changements et surveiller la situation

Étant donné que le système de réglementation du crédit hypothécaire au Canada est en cours de changements significatifs, il est important pour les acheteurs et propriétaires de rester informés.

Vérifiez régulièrement le site officiel du BSIF pour obtenir les mises à jour actuelles sur le taux de qualification minimum et les règles LTI. Suivez les annonces de la Banque du Canada concernant le taux directeur, car cela influence les taux hypothécaires et, par conséquent, le test de stress.

Calculez votre ratio LTI actuel en divisant le montant total de votre prêt hypothécaire (ou du prêt hypothécaire souhaité) par votre revenu annuel brut. S'il approche de 4,5 ou dépasse ce niveau, préparez-vous à des complications potentielles ou à des conditions moins avantageuses lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire non assuré.

Travaillez avec un courtier hypothécaire qualifié qui suit les changements dans l'industrie et peut proposer des solutions alternatives si un prêteur refuse en raison des limitations LTI.

Planifiez à l'avance : si vous prévoyez un achat ou un renouvellement hypothécaire dans les 12-24 prochains mois, commencez la préparation dès maintenant — améliorez votre cote de crédit, réduisez vos dettes et accumulez une mise de fonds plus importante.

En conclusion, il convient de noter que le test de stress pour les prêts hypothécaires au Canada reste un facteur important sur le marché immobilier en octobre 2025, bien que le système de réglementation évolue activement. Le BSIF prévoit terminer l'évaluation de l'application pilote des limites LTI au début de 2026 et pourrait revoir toute l'architecture de la réglementation hypothécaire.

Les scénarios possibles incluent le maintien du test de stress sous une forme mise à jour, sa suppression complète pour les prêts hypothécaires non assurés ou un modèle hybride combinant MQR et restrictions LTI. La décision du BSIF déterminera si le Canada continuera d'utiliser le test de stress ou passera complètement au système de limitations LTI, suivant l'exemple d'autres pays développés comme le Royaume-Uni. Suivez les mises à jour du BSIF, consultez des professionnels et préparez-vous à l'avance pour prendre les décisions les plus éclairées lors de l'achat d'une maison ou du renouvellement d'un prêt hypothécaire.